住まいのご相談ー Consultation ー
売却無料査定や売却方法のご提案、売却の契約から
引き渡しのお手伝いを一括サポートいたします。
住まいのお金に関して、お客様によくこんなご相談をいただきます。
あんしん住宅ネットではそんなお客様の疑問にお答えします。
お客様の計画に基づいて住宅ローンや金利の仕組みやメリット、リスクなどを
しっかりと説明し、あんしんの住まいさがしをサポートします。
購入予算の立て方
お住まいを探していく上で大事なこと、そして一番初めに決めるべきことは家を買う時のお金、購入予算の決定です。物件さがしや物件の現地見学の段階においても購入予算を決めておくことで、物件さがしをスムーズに進めることができます。
家を買う時のお金の話とは、住宅ローンのみのことだと考える人が多いようですが、「家を購入するまでのお金」、そして「家を購入した後のお金」の2つの計画を立てる必要があります。「購入予算」、「返済計画」と言い換えるとわかりやすいと思います。お金の計画を立てる時の主な注意点として、以下のことがあげられます。
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住宅ローン年収の25%以下
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物件購入費 諸費用
購入予算家を購入するまでのお金
●予算(物件購入費、諸費用)は家計に対して適正か
●物件購入と諸費用の支払いに対する適切な準備をしているか -
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家計収支 税金・修繕費
返済計画家を購入した後のお金
●購入後の家計収支
●将来、予想される費用を準備をしているか
●マンションと一戸建ての住まいの種類によって購入後費用の違い
住宅ローン返済額は、一般的に「年収に対して25％以内」といわれています。年収に合う毎月返済額を計算し、家計に負担をかけずに返済可能かを調べてみましょう。
■毎月返済額と借入額の例（年収負担率25%とした場合）
- 年収400万円の方
- 借入額2,515万円 (毎月返済額:約8.3万円)
- 年収500万円の方
- 借入額3,144万円 (毎月返済額:約10.4万円)
- 年収600万円の方
- 借入額3,773万円 (毎月返済額:約12.5万円)
- 年収700万円の方
- 借入額4,402万円 (毎月返済額:約14.6万円)
- 年収800万円の方
- 借入額5,031万円 (毎月返済額:約16.6万円)
※金利2%、35年返済、ボーナス返済無しとして計算。
住宅ローンの選び方
住宅ローンは、住宅を取得するために利用できるローンです。居住用の土地・建物を担保に、銀行・信用金庫・住宅ローン専門会社などから借入れすることができ、最近では銀行ローンとフラット35などが主流となっています。借入れには審査があり、住宅を購入する目的であれば誰でも借りられるわけではありません。お客様に合った住宅ローンを選定することで資金計画も慌てることなくたてられます。
銀行ローンの特徴
各銀行や信用金庫等の金融機関が独自に取り扱っている住宅ローンです。変動金利型、固定金利選択型（固定期間1～30年）、全期間固定金利型など、様々なタイプがありますが、金融機関によって取り扱っている金利タイプは異なります。また、金利や、保証料の有無、取扱手数料なども金融機関によって様々です。
借入後の繰上返済の利便性もそれぞれ特徴があります。手数料無料、少額でも可能、毎月自動的に繰上返済してくれる機能など、各金融機関がそれぞれ特徴のあるサービスを展開しています。なお、銀行ローンの資金使途は主に次のものに限定されています。
● 住むための住宅の購入、建築のための資金として
● 住むための住宅の増改築資金として
● 住宅ローンの借換え資金として
● 住宅購入の為の諸費用として（一部の金融機関）
住宅ローンには「変動金利型」、「固定金利選択型」、「全期間固定金利型」の大きく分けて3つの金利タイプがあります。
- 変動金利型
- 半年ごとに金利が見直されます。多くの銀行では毎回の返済額が5年ごとに見直され、見直し後の返済額は従前の1.25倍以内というルールを設けていますが、金利変動の幅には制限はありません。金利の上昇により、返済額に占める利息の割合が多くなり元金がなかなか減らないという事態が起こります。
- 固定金利選択型
- 借入当初から5年、10年、15年など、一定期間中に金利が固定されるのが特徴で、固定金利期間中は金利の変動はありません。固定金利期間終了後に変動金利型や再度、固定金利選択型を選ぶことができます。固定金利期間終了後は、金利変動幅や返済額について上限などは設定されていません。その為、大幅に金利が上昇すれば返済額も増える可能性があるという点に注意が必要となります。
- 全期間固定金利型
- 借入期間中の金利が固定されます。フラット35や一部の銀行で扱われています。全期間ずっと金利が一律のタイプのほかに一定期間を過ぎると金利が段階的にアップするものもあります。金利変動期にも安心感があり、返済内容が確約されているので、返済計画が立てやすく家計管理がしやすいのがメリットとなりますが、変動金利のタイプより金利が高めに設定されることが多くなります。
いかがでしょうか、金利のタイプにも一長一短あり、さらに多くの住宅ローン商品の中から、自分たちだけで最良の選択肢を見つけ出すことは非常に困難ではないでしょうか？ あんしん住宅ネットの専門住宅ローンアドバイザーがお客様それぞれの年齢や家族構成、ライフプラン、ご希望の物件など、様々な要素から最良の住宅ローンをご提案いたします。
銀行ローンの借入要件
取り扱う銀行によって住宅ローンの審査基準や借入れ要件は異なります。はっきりとした内容までは発表されていない為、実際には審査に出してみないとわからない部分もあります。では、どんな点が審査対象となっているのかなどの傾向をご紹介します。
- 借入者の年齢
- 申込時の年齢が20歳以上65歳～69歳くらいまで。完済時75歳～80歳くらいまで。
- 勤務状態
- 勤続年数や営業年数が最低2～3年以上必要。会社員の場合、正社員ではないと借入れは難しい。
- 年収基準
- 最低年収が200万円から400万円程度。
年収に占めるすべての返済額の割合（返済負担率）が、年収に応じて25％～35％など一定範囲内であること。
- 保証
- 所定の保証会社の保証を得られること。一部金融機関では保証会社の保証も保証人も不要。
- 団体信用生命保険
- 団体信用生命保険に加入できること（一部、任意のところあり）。ほとんどの金融機関では、保険料は銀行負担（金利に含まれる）。ただし、ガン団信・3大疾病団信や、8疾病保障などの付帯保障は別途保険料がかかるところが多い。
- 借入れできる物件
- 建築基準法に基づいて建築されているもの。敷地が借地権の場合や連棟式の場合は、厳しい場合もある。
- 融資額
- 5000万円までや1億円まで、建設費または購入価額の8割～10割以内
- 融資期間
- 15年以上35年以内、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数
- 返済方法
- 元利均等返済、元金均等返済（取扱っていない金融機関もあり）、ボーナス払いも可能
住まいのお金で失敗しないために
住まいのお金に関する注意すべき4つのポイント
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POINT
15年後、10年後、
将来のライフプランを
想定する。例えば、将来、ご家族が増える場合に教育費をが必要になるなど、5年後、10年後を見据えて将来のライフプランを想定し、余裕のある資金計画を立てましょう。
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POINT
2借入額、返済額は
家計とのバランスに
注意する。返済金額は概ね25%以内とされていますが、お客様の年収、生活費などの支出、住宅を購入した場合の維持費(管理費、修繕積立金、固定資産税)、将来に向けた貯蓄など、家計の収入と支出を想定して計画しましょう。
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POINT
3ご自身の年齢から
返済期間と月々の
返済額に注意する。例えば、会社員の方は、定年退職の年齢までの年数が無難です。自営業でしたらリタイアする年齢までの年数と考えると良いでしょう。繰上返済も比較的多くできる余裕がある場合には、5年程度長めに考えます。
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POINT
4将来の金利の変動に
注意する。低金利時は、変動金利型によって、低金利のメリットを得ることができますが、金利上昇時は、月々の支払い額も上昇します。金利タイプの複数組み合わせや切り替えるなど金利動向を見極める必要があります。
住まいのお金に関するQ&A / よくあるご相談
を押すと詳細が開きます。
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依頼した売却活動は、お金がかかるの？
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A. 活動費はかかりませんが、売却が成功したら仲介手数料を支払います。
不動産売却活動に伴う活動費は、かかりません。売却がなかなか成立せず、活動期間が長期間にわたっても費用を請求することはありませんので、ご安心下さい。かわりに売却が成功したら、不動産の金額に応じた仲介手数料をお支払いいただきます。あんしん住宅ネットでは、相場を熟知した専門スタッフが売却したい不動産の適正な価格をご提案し、スピーディーに売却いたします。
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売却活動中は、常に家にいなければいけないの？
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A. 事前にスケジュール調整をしますので、生活スタイルは変わりません。
売却活動中は、お客様が物件を見に来ることがありますが、事前にスケジュール調整をしますので、生活スタイルは変わりません。ですが、ご予定が空いている限りスケジュール調整していただくことでお客様に見てもらう機会を増やすことができるので、売却のチャンスがその分多くなります。
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ローン残債が多い場合、買い替えは難しい？
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A. 現在のお客様の状況や買い換えたい物件によって変わります。
買い替え希望のお客様で、ローンが残っている方は多くいらっしゃいます。その中で、ローンが多く残っていても買い替えに成功されてるお客様もいらっしゃいます。現在は、複数の金融機関で多様な買い替えローン商品を揃えていますので、買い替えしやすくなっています。まずは、不動産の売却査定・ご相談してみてください。